Re:форма. До побачення ЖЕКи

"RE:Форма" – це спільний проект Громадянської мережі ОПОРА, Громадського телебачення, Першого національного телеканалу і Програми USAID РАДА. У щотижневій програмі ви дізнаєтеся про те, працюють чи не працюють прийняті парламентом реформаторські закони і як аналогічні реформи реалізувалися у інших країнах. Через серію репортажів з різних регіонів України ми покажемо вам успішні зразки реалізації новоприйнятих норм, дізнаємося, де і чому вони пробуксовують та адресуємо проблемні питання безпосередньо до парламентарів.

Повний сервіс за дві гривні

"Чим ОСББ кращий аніж ЖЕК?" - Віра Подобрій на секунду замислюється і впевнено продовжує: "Та всім!" Ця активна пані, якій нізащо не даси 90, з ентузіазмом нахвалює реформу, що в їхньому будинку почалася 5 років тому.

В цьому будинку на вулиці Симоненка 2-б створили один з перших в Броварах ОСББ

У 2011 році, коли місцевий забудовник здав кілька багатоповерхівок на вулиці Симонова в Броварах, мешканці будинку, де живе пані Віра, проголосували за створення ОСББ. "Ми сплачували гроші, але ЖЕК нічого не робив, - каже голова ОСББ Андрій Саук. - будинок, хоч і новий, швидко почав занепадати. Тоді ми вирішили створити об'єднання співвласників багатоквартирних будинків". Ще три роки пішло на те, щоб забрати повноваження в ЖЕКу, який не хотів відпускати з-під контролю 25-поверхівку. Нині вона вигідно відрізняється від сусідок - квіти, камери спостереження на парковці, чистота на подвір'ї, зразковий під'їзд, де можна відпочити і навіть почитати книжку.

Андрій Саук, голова ОСББ

Саук згадує, що на початку діяльності ОСББ, коли він оголосив мешканцям, що відтепер квартплата зросте з півтори гривні за квадратний метр (стільки брав ЖЕК) до двох, йому довелося долати опір недовіри: "Люди казали, що буде те саме, що й завжди, тільки дорожче. А раптом виявилося, що за півтора гривні ти не маєш нічого, а за дві - full service!"

Гордість броварського ОСББ - чистий під’їзд

Навіть збільшивши оплату новий голова ОСББ зіткнувся з необхідністю економити на всьому. Першим було енергозбереження. Прості рішення, такі як датчики руху для автоматичного вимикання лампочок, "доводчики" на дверях, щоб не було перетягів ітд. дозволили повністю забезпечити функціонування будинку і навіть відкладати гроші в спеціальний фонд. "Я не маю кабінету, в нас нема сантехників-електриків, які сидять без діла - все на аутсорсингу. Якщо поламалося - викликаємо", - пояснює ази "адміністративної" реформи ОСББ на власному прикладі Андрій Саук.

Зараз Андрій Саук має амбітний план об'єднати всі навколишні багатоповерхівки в асоціацію ОСББ. "10 відсотків готові до змін вже, ще 10 відсоткам завжди все байдуже, а 80 відстоків, більшість, інертні, - каже Саук. - Головне з тої інертної більшості залучити ще 10 відсотків - і тоді все починає рухатися".

“Нашому ОСББ є куди розширятись!””

Як створити ОСББ

Держава тим часом хоче підштовхнути мешканців багатоквартирних будинків, що досі не створили ОСББ. Рік тому Верховна Рада ухвалила закон, який зобов’язав мешканців багатоквартирних будинків до 1 липня визначитися - як вони ними управлятимуть. Інакше місцева адміністрація призначить управителя самостійно.

Перший спосіб – створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, воно ж ОСББ. Робиться це на установчих зборах, які збираються за ініціативою щонайменше трьох власників квартир. Про час та місце зборів за 2 тижні інформують усіх власників приміщень у будинку.

Якщо не ми то.. Управляючий?

Рішення про створення ОСББ приймається більшістю голосів власників. Тому, якщо на зборах присутні не всі, чи голосів не вистачає, - проводиться письмове опитування тих, хто не голосував. Кількість голосів співвласника пропорційно залежить від площі його квартири чи нежитлового приміщення.

Разом із рішенням про створення ОСББ приймається його статут і об’єднання реєструється як юридична особа. Старий ЖЕК зобов’язаний впродовж трьох місяців передати новому ОСББ всі технічні документи на будинок.

Альтернатива ОСББ – збори співвласників будинку. Вони більшістю голосів можуть визначити свого управителя і підписують з ним договір.

Або ж мешканці можуть самостійно управляти будинком, не делегуючи повноваження нікому. Але тоді для прийняття рішень - використання спільного майна, чи встановлення плати на утримання, - потрібно щоразу збирати голоси 75% власників. Це не дуже зручно в умовах великої кількості квартир, але може бути доволі ефективно у невеликих будинках.

Капіталісти йдуть

Те, що люди бояться створювати ОСББ, це нормально, вважає Альона Бабак, заступниця голови парламентського комітету ЖКГ: "Люди ще не мали можливості відчувати себе господарями багатоквартирного будинку - це нове".

Альона Бабак: “Люди ще не мали можливості відчувати себе господарями”

В Києві, де ОСББ досі не створили близько 10 тисяч багатоповерхівок, міська адміністрація пропонує виставляти будинки (на конкурс майбутнім управителям) не поокремо, а великими лотами - фактично, цілими кварталами. Так конкурси відбудуться швидше, а також вирішиться проблема старих "хрущівок", які приносять небагато грошей, але вимагають капіталовкладень.

Віра Радченко, начальниця управління ЖКГ Києва радить до першого липня все-таки створити хоча б номінальне ОСББ, щоб потім мати можливість змінити управителя: "Є такий механізм, що вони просто обирають голову правління, не беручи будинок в управління, не відкриваючи рахунок - просто потрібно буде раз на рік здавати порожні звіти в податкову".

Але ці раціональні міркування не переконують багатьох співвласників багатоквартирних будинків. Дослідження, які проводила Громадянська мережа ОПОРА показали, що головною перешкодою на шляху реформи є неготовність мешканців об'єднуватись і приймати колективні рішення. "Вони взагалі не усвідомлюють себе співвласниками свого будинку, - каже Тетяна Бойко, координатор житлово-комунальних програм ОПОРИ. - Вони думають, що їм ЖЕК, місцева влада, держава повинні прийти і все зробити в будинку". Експерт сподівається, що ситуацію змінить ринок ЖК послуг, який вже починає утворюватись.

Григорій Арістархов теж мешканець Броварів, йому так само 90, як і пані Подобрій. Він мешкає в старій "хрущовці", яка потребує ремонту. Але він не хоче давати голос за створення в будинку ОСББ. "Держава мені гарантує пільги. Що мені гарантуватиме ОСББ?", - задає риторичне питання Арістархов? "Він (голова ОСББ - громадське) буде просити гроші на ремонт даху, на ремонт вікон, а потім стане капіталістом, а я - соціаліст".

“Капіталізм не пройде!” Мешканці старих будинків хочуть залишитися з неефективними ЖЕКами

Насправді "він" це у випадку Арістархова вона: Вікторія Грінько вже рік безуспішно намагається переконати сусідів, здебільшого, пенсіонерів, створити ОСББ. Поки їй це не вдається. "Вони кажуть, щось же буде замість ЖЕКів? Хтось прийде і щось зробить. Хоча і раніше мало що робилося", говорить Вікторія Грінько.

ОСББ по-чеськи

В Чехії створення самоуправління в багатоквартирних будинках почалося одночасно з приватизацією житла. В 1994 році тут ухвалили закон про квартирну власність, за яким створення Спільноти власників стало обов’язковим у будинках з п’ятьма і більше квартирами.

За чеським законодавством, до спільної власності, крім землі та будинкової інфраструктури, належить також забезпечення водою, енергією і навіть котельня, яка обслуговує будинок. Спільнота власників може сама керувати спільною власністю, або делегувати повноваження обраному управлінцеві. Для того, щоб бути управлінцем не потрібна окрема ліцензія чи дозвіл.

Прага: і ніяких ЖЕКів!

Члени Спільноти сплачують внески, розмір яких пропорційний площі приміщення, що їм належить. Для цього формується спеціальний Фонд. Його розмір затверджується на загальних зборах. Він не захищений законодавством і це змушує власників квартир дуже ретельно відбирати управлінця, якому довірять гроші на потреби будинку.

Власник квартири, що має заборгованість, не може продати нерухомість доки не знайде нового власника, який погодиться з квартирою забрати ще й борг.